租屋-從香港“公屋”解讀內地公租房制度
內地目前相關的機制仍未建立,未有一套房屋政策,及一個類似香港房屋委員會的專職部門負責跟進。
日前,廣東省計畫年內于珠三角地區啟動公共租賃住房計畫,解決現時超越廉租房、經適房條件,又無力購買商品房的 "夾心層"群體的住房難問題,而這一構想主要參考香港的"公屋"制度。
據瞭解,香港于1954年開始實施 "公屋"計畫,1993年,推出"夾心階層住屋"計畫,為已超過公屋、居屋條件的人群提供住房。現時香港已有約1/3人住公屋租屋網,1/6人住居屋,有效解決了香港社會居住保障問題。
近年來,內地多個城市不斷嘗試公租房的建設,但礙于土地資源及資金等的問題,公租房的建設並未得到更大的推行。此次廣東珠三角地區試點公租房,再次引起廣泛討論。觀點地產新媒體就此專訪了中原地產創辦人施永青。
以下是觀點地產新媒體對施永青先生的專訪實錄:
觀點地產新媒體:香港政府的 "公屋"制度中包括"夾心階層住屋"計畫,為已超過公屋、居屋條件的人群提供住房,目前該政策的推行情況如何？
施永青:香港當初推行的 "公屋"制度,主要為實現"居者有其屋",讓沒有資格申請公屋又買不起房子的居民能夠住上房子,這當中亦包括一批中產階級人士。當時香港政府表示包括家庭每月收入4.2萬以下都可以申請,這樣差不多90%的香港居民都是政府照顧,導致政府的照顧面太大,把市場的客人都搶走了。政府的責任是解決居民生活上的問題,但這批中產階級人士根本就沒有生活上的問題。
現在香港申請公屋有一個日息上限,申請時需進行資產審查,以後則相隔10年審查一次房屋出租。政府會對申請人做一個輪侯冊,輪侯冊上的人多就建多些公屋,最長需要輪候10年,現在房委會的目標是3年內一定分到房。
公屋的建設視乎經濟的發展,經濟發展得好,居民收入增加,可以自己買得起房子,那就不需要政府來照顧。建公屋還要看基層人民的負擔能力,以及當地房價上升的情況。倘若樓價上升幅度小,居民又能自己供得起房子,這樣政府就不需要起公屋;反之,當樓價升得比較快,受外來投資者的偏好,樓價被炒起,當地居民買不起房子,政府才會建公屋以滿足此類人的住房需要。
觀點地產新媒體:目前內地公租房建設面臨最大的問題就是土地供應租房子,香港政府是如何解決公屋土地供應問題的？內地政府應如何解決公租房房源？
施永青:香港政府在城市規劃時就已經把公屋建設用地的問題一併解決。有沒有用地關鍵在於政府是否願意把地拿出來,政府可以把準備拍賣的地用於建公租房而不賣給開發商,根本不會存在無地建設的問題。如果政府不當這件事是一項重要的工作,那就肯定解決不了。一般公屋建設用地都是通過政府 "土地劃撥"的形式解決,政府手上有一定的土地,不可能說買私人房回來做公屋。
觀點地產新媒體:有城市曾提出收購商品房來解決公租房房源問題,有業內人士指出這樣做可能會在無形中幫開發商 "托市",對此你是如何看待的？
施永青:通過收購商品房來解決房源問題是多餘的。既然想到要收購商品房,那為什麼不在建房子的時候就規劃好做公房呢？事實上,公屋建設用地由地市政府劃撥的話,建造價格只包含建築費,不需要包含地價。而商品房是開發商用來賺錢的,建築費在內地可能所占樓價的比例低,但地價所佔據的比例則很大。因此,政府自己出錢建公屋,成本並不會高,通過收購商品房做公屋用地,是解決不了問題的,反而讓開發商從中賺了一大筆。
觀點地產新媒體:深圳嘗試香港公屋制度建立公租房,但最終因公租屋 位置偏遠,配套不健全,導致大量公租屋 空置,香港在這方面是如何考慮的？
施永青:公屋都是位於一些相對偏遠的郊區或新城市發展的地區,公屋建好後再建設相應的道路設施等配備。香港60年代所修建的公屋距離公路也有一定的距離,這是沒辦法的事。廉租公屋不能建在城市最旺的地方,就像在廣州,政府不可能在上下九收購商業樓宇來建公屋。建公屋不是為了牟利,但政府也要有收入,收入增多就能建多些公屋。
事實上,香港在城市規劃時已考慮到交通配套的方面,在開發一個新的城鎮之前,就定好公屋用地的面積。公屋的建設應是因地制宜,不同的城市規劃有不同的安排,並不能指定建公屋的比例該是多少,但該區是否適合建公屋在城市規劃時就要考慮清楚。
政府會每年規劃建公屋的比例,但建公屋不一定要發展商的地,發展商拿不到地,政府每年賣地賣得不好,還是一樣要建公屋。政府除了賣地收入還有其它的收入,公屋建設資金由政府統一在庫房劃撥,不會單純依靠賣地的收入,但拿好地去賣得到的錢會多些。在公屋的建設上,收益及民生需要是綜合考慮的。
