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租屋-從香港“公屋”解讀內地公租房制度

內地目前相關的機制仍未建立,未有一套房屋政策,及一個類似香港房屋委員會的專職部門負責跟進。
日前,廣東省計畫年內于珠三角地區啟動公共租賃住房計畫,解決現時超越廉租房、經適房條件,又無力購買商品房的 "夾心層"群體的住房難問題,而這一構想主要參考香港的"公屋"制度。
據瞭解,香港于1954年開始實施 "公屋"計畫,1993年,推出"夾心階層住屋"計畫,為已超過公屋、居屋條件的人群提供住房。現時香港已有約1/3人住公屋租屋網,1/6人住居屋,有效解決了香港社會居住保障問題。
近年來,內地多個城市不斷嘗試公租房的建設,但礙于土地資源及資金等的問題,公租房的建設並未得到更大的推行。此次廣東珠三角地區試點公租房,再次引起廣泛討論。觀點地產新媒體就此專訪了中原地產創辦人施永青。
以下是觀點地產新媒體對施永青先生的專訪實錄:
觀點地產新媒體:香港政府的 "公屋"制度中包括"夾心階層住屋"計畫,為已超過公屋、居屋條件的人群提供住房,目前該政策的推行情況如何？
　　施永青:香港當初推行的 "公屋"制度,主要為實現"居者有其屋",讓沒有資格申請公屋又買不起房子的居民能夠住上房子,這當中亦包括一批中產階級人士。當時香港政府表示包括家庭每月收入4.2萬以下都可以申請,這樣差不多90%的香港居民都是政府照顧,導致政府的照顧面太大,把市場的客人都搶走了。政府的責任是解決居民生活上的問題,但這批中產階級人士根本就沒有生活上的問題。
現在香港申請公屋有一個日息上限,申請時需進行資產審查,以後則相隔10年審查一次房屋出租。政府會對申請人做一個輪侯冊,輪侯冊上的人多就建多些公屋,最長需要輪候10年,現在房委會的目標是3年內一定分到房。
公屋的建設視乎經濟的發展,經濟發展得好,居民收入增加,可以自己買得起房子,那就不需要政府來照顧。建公屋還要看基層人民的負擔能力,以及當地房價上升的情況。倘若樓價上升幅度小,居民又能自己供得起房子,這樣政府就不需要起公屋;反之,當樓價升得比較快,受外來投資者的偏好,樓價被炒起,當地居民買不起房子,政府才會建公屋以滿足此類人的住房需要。
觀點地產新媒體:目前內地公租房建設面臨最大的問題就是土地供應租房子,香港政府是如何解決公屋土地供應問題的？內地政府應如何解決公租房房源？
施永青:香港政府在城市規劃時就已經把公屋建設用地的問題一併解決。有沒有用地關鍵在於政府是否願意把地拿出來,政府可以把準備拍賣的地用於建公租房而不賣給開發商,根本不會存在無地建設的問題。如果政府不當這件事是一項重要的工作,那就肯定解決不了。一般公屋建設用地都是通過政府 "土地劃撥"的形式解決,政府手上有一定的土地,不可能說買私人房回來做公屋。
觀點地產新媒體:有城市曾提出收購商品房來解決公租房房源問題,有業內人士指出這樣做可能會在無形中幫開發商 "托市",對此你是如何看待的？
施永青:通過收購商品房來解決房源問題是多餘的。既然想到要收購商品房,那為什麼不在建房子的時候就規劃好做公房呢？事實上,公屋建設用地由地市政府劃撥的話,建造價格只包含建築費,不需要包含地價。而商品房是開發商用來賺錢的,建築費在內地可能所占樓價的比例低,但地價所佔據的比例則很大。因此,政府自己出錢建公屋,成本並不會高,通過收購商品房做公屋用地,是解決不了問題的,反而讓開發商從中賺了一大筆。
觀點地產新媒體:深圳嘗試香港公屋制度建立公租房,但最終因公租屋 位置偏遠,配套不健全,導致大量公租屋 空置,香港在這方面是如何考慮的？
施永青:公屋都是位於一些相對偏遠的郊區或新城市發展的地區,公屋建好後再建設相應的道路設施等配備。香港60年代所修建的公屋距離公路也有一定的距離,這是沒辦法的事。廉租公屋不能建在城市最旺的地方,就像在廣州,政府不可能在上下九收購商業樓宇來建公屋。建公屋不是為了牟利,但政府也要有收入,收入增多就能建多些公屋。
事實上,香港在城市規劃時已考慮到交通配套的方面,在開發一個新的城鎮之前,就定好公屋用地的面積。公屋的建設應是因地制宜,不同的城市規劃有不同的安排,並不能指定建公屋的比例該是多少,但該區是否適合建公屋在城市規劃時就要考慮清楚。

政府會每年規劃建公屋的比例,但建公屋不一定要發展商的地,發展商拿不到地,政府每年賣地賣得不好,還是一樣要建公屋。政府除了賣地收入還有其它的收入,公屋建設資金由政府統一在庫房劃撥,不會單純依靠賣地的收入,但拿好地去賣得到的錢會多些。在公屋的建設上,收益及民生需要是綜合考慮的。

例如全市有50萬人需要資助,政府不可能在一年內全部解決,這就需要訂立一個解決目標的年限,香港政府則提出要在3年內解決。當然,政府也可以實行"即來即有"制度,但這樣就需要政府提前建好相當數量的公屋。
觀點地產新媒體:您認為現時內地推行公租房子建設最大的困難是什麼？您對此有何建議？
　　施永青:主要的是目前相關的機制仍未建立,未有一套房屋政策,及一個類似香港房屋委員會的專職部門負責跟進。政府應訂立一個資助標準,包括資助物件、資助的居住面積,申請人的月收入、家庭人口數都會對公屋的建設有影響。
香港政府規定目前資助物件的居住面積為8平方米/人,一般四口之家則為32平方米,規定好才清楚該建多少公屋才合適。否則有些公屋建32平方米,有些建60、70平方米,有些甚至建90平方米,這樣容易導致分配亂套。
同時,政府在訂立這些規定時,透明度要高些,明確申請人的相關申請資格。像北京曾推出微利房、限價房,結果全賣給開發商的親友,這樣就導致基層人士不能享受到政府的待遇。

　　觀點地產新媒體:廣州曾試行利用限價房以解決夾心層住房難問題,但因當時樓市低迷,導致限價房價格還高於商品房,導致市場反應不熱烈,您是如何看待這一問題的？
比如公屋位置較為偏遠,居民看不到海景,那是否考慮給居民海景樓？但是最後發現,海景樓的價格高些,若把海景樓賣給有錢人,就有更多的錢投入公屋的建設當中,同時也不會浪費一些珍貴的土地。而且,公屋主要給基層人員住,地方都不夠,居民也不會太注重海景。居民要享受福利,肯定也不能挑三揀四。
觀點地產新媒體:據瞭解,香港公屋的建設由房委會決策,政府負責建設,而目前內地公租房的建設則涉及開發商參與,這是否會影響開發商的利益？

　　施永青:房委會是決策機構,公屋的建設是由香港政府的房屋署負責,由房屋署自己找建築商承建。亦有部分居屋由私人開發商建設,政府只是把地賣給開發商,但將來賣樓時需按居屋的標準賣,發展商此時僅相當於建築商。
政府不保證發展商是否有利益,這是由開發商自己衡量的。通常情況下,私人開發商效率高些,但由於有利益上的考慮,私企未必肯做政府想它要做的事。政府覺得自己會控制得好些,就自己負責建設。
施永青:這是政策失誤。香港公屋是根據商品房的6-7折來計價,每期不同,一般為6折,同區商品房售價為1萬元/平方米,公屋就賣6000元。同時房委會也會根據現時經濟狀況下每月收入多少錢以下的居民才具備申請資格。
申請人登記申請後,房委會會對其進行審查,若審查通過,申請人便可排隊輪候,一般申請人有三次公屋的挑選機會,若均不合適則需繼續排隊輪候。申請人在申請時需作宣誓,聲明申請資料上所填的資產、日息等均無作假,若申請人發假誓,則要會背上刑事責任,若申請後申請人收入發生改變,工資上調,那麼他就失去申請資格。
觀點地產新媒體:公租房建設還需相關政策條例為其 "保駕護航",而香港在這方面則建立了一套相當完備的制度,在您的眼中,內地在公租房建設政策體系建設上應從哪些方面完善？需要考慮哪些問題？
施永青:首先要確定資助物件,哪些人有資格申請資助,然後訂立一個資助模式,是説明資助物件租樓還是買樓,定好後交給政府具體部門去執行,最後訂立一個解決目標及完成目標的年限,包括未來提供服務的準則,這些都是最基本的內容。